Không chỉ làm gia tăng phí tổn gấp 2 lần, quy định nép giao dịch bất động sản duyệt sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội cho quan điểm tại kỳ họp thứ 5, Nasco Express diễn ra vào tháng 5/2023 và phê chuẩn tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để dự án Luật quan yếu này được duyệt y không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự nhất trí từ dư luận. Trong đó, nổi bật nhất là quy định liên quan đến giao thiệp bất động sản phải duyệt y sàn giao du.
Nasco Express sự cần thiết? - Ảnh 1." type="photo" w="1507" width="" height="">
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản dự kiến sẽ được Quốc hội ưng chuẩn vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng tổn phí cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Nasco Express Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ toạ Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao tế bất động sản phải thực hành thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi hiện thời Nasco Express khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản Nasco Express đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng Nasco Express hàng bán được của bộ phận bán Nasco Express hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao tiếp bên ngoài bán được, nguyên do là do viên chức của họ có sự tinh thông và có máu nóng với dự án. Đặc biệt, hoài huê hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 Nasco Express lần phí huê hồng cho bộ phận nhân viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Nasco Express Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang nuốm giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm phí tổn” . Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao tế Nasco Express bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao tiếp do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao du trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao thiệp cũng cần cụ thể hơn: Thế này có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Kể cả sàn giao thiệp trực tiếp và điện tử.
Nasco Express phải duyệt y sàn có thực sự cấp thiết? Nasco Express - Ảnh 2." type="photo" w="1507" width="" height="">
giao thiệp bất động sản chuẩn y sàn sẽ làm tăng phí tổn cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng can hệ đến quy định giao tế bất động sản ép qua sàn giao du, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Nasco Express Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi): “giao kèo mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền dùng đất mà các bên tham dự giao dịch là tổ chức, cá nhân chủ nghĩa quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng quyền dùng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ ép phải qua sàn giao tế bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính chính xác, hợp pháp của giao kèo, giao tiếp dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên dự giao du tuân đúng các quy định luật pháp có hệ trọng đến việc thực hành hợp đồng, giao thiệp; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, bổn phận và ích lợi hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hiệp đồng, giao Nasco Express dịch. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, đề nghị giám định và từ khước công chứng khi không thể làm rõ.
"Như vậy với loại giao kèo mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng giao kèo, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao du, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều Nasco Express kiện để đưa bất động sản vào giao tiếp; nếu không đủ điều kiện giao du thì phải từ khước công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần đông với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao tiếp ngoài Nasco Express chức năng thực hành các giao thiệp mua bán bất động sản, làm trung gian thương thuyết, ký kết giao kèo thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về Nasco Express bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao tế”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao dịch bất động sản sẽ trùng với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và cho rằng: Quy định bức giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do hoài trung gian trả cho sàn giao tiếp sẽ được tính vào giá bán và người dùng rút cuộc phải gánh chịu.
ngoại giả, một số quan điểm cho rằng việc Luật Kinh doanh Bất động sản bắt doanh nghiệp , người dân phải giao dịch phê chuẩn một đơn vị trung gian có dấu hiệu cản trở quyền tự do Kinh doanh, quyền tự chủ kinh dinh và lựa chọn hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do cỡ thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư Kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tách trên, các chuyên gia cho rằng, việc buộc giao du bất động sản phê chuẩn sàn giao tế là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao thiệp bất động sản phải thực hành phê duyệt sàn tại dự thảo Luật là cần thiết, phù hợp với Nasco Express Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Nasco Express Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi ích chính đáng của người dân để làm trọng điểm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, nếu trước đây sàn giao dịch chưa phát triển, quy trình giao dịch chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để khai triển giao dịch bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Nasco Express Khởi cho rằng, tính minh bạch trong giao dịch bất động sản thời kì qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao thiệp bất động sản qua sàn cũng như giao tế qua sở giao tiếp hàng hóa là rất cấp thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc Nasco Express hội cho ý kiến và dự kiến chuẩn y vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |